Coluna de Tim Steller: Outro plano de desenvolvimento de Tucson morre

Jul 11, 2023

A propriedade de sete acres na esquina sudoeste das avenidas East Broadway e North Rosemont está vazia há anos, à medida que sucessivos incorporadores desistiram. Por enquanto, é o território dos food trucks, das abóboras de Halloween e das árvores de Natal.

Os cachorros de Sonora tinham um cheiro incrível no Dany's Hot Dogs, um food truck localizado no terreno baldio da Broadway com a Rosemont.

Não comprei um desta vez - ainda era meio da manhã de terça-feira - mas isso me fez pensar: os cães de Sonora e os tacos carnitas, junto com as abóboras sazonais e as árvores de Natal, são o melhor e mais utilizado uso para este site?

Você tem que se perguntar. Já se passaram 18 anos desde que o Walmart desistiu de abrir um mercado de bairro na propriedade de sete acres. As objeções da vizinhança ajudaram a acabar com essa ideia, mas não parecem responsáveis ​​pelo último fracasso.

Desde então, três incorporadores iniciaram processos de rezoneamento e, ainda assim, Tucson conseguiu desenvolver a propriedade principal. O último swing e miss aconteceu na quinta-feira.

Um desenvolvedor de fora da cidade chamado Waypoint Residential queria construir prédios de apartamentos no local, com 222 unidades no total, e passou por uma audiência de rezoneamento em 20 de julho.

O examinador de zoneamento John Iurino recomendou rejeitar o rezoneamento em 3 de agosto. Os desenvolvedores planejavam encaminhar ao prefeito e ao conselho de qualquer maneira, observando que a equipe municipal aprovou o projeto, mas então decidiram que todo o plano não poderia mais funcionar financeiramente.

As razões, disse Tom Warne, que representa os proprietários e solicitou o rezoneamento: aumento das taxas de juros e aumento do custo de construção.

“As pessoas estão definitivamente atraídas pelo site. Mas neste momento é mais uma questão macro”, disse Warne. “Teremos que fazer um brainstorming e ver o que acontece com a macroeconomia.”

Seria fácil culpar o NIMBYismo pela contínua vacância em uma bela propriedade, ao longo de uma movimentada estrada arterial no meio de Tucson. As objecções da vizinhança desempenharam um papel importante ao longo dos anos e continuaram com este novo projecto, mas não é só isso.

Uma combinação de zoneamento subjacente infeliz, processos prolongados, objeções da vizinhança e eventos aleatórios impediram que tudo se materializasse. Também parece que Tucson é Tucson.

Após o fracasso do Walmart em 2005, Warne começou a representar a família Romo, proprietária da propriedade, e passou por consultas cuidadosas com a vizinhança para os próximos esforços para desenvolver a propriedade.

Em 2015, seria um supermercado diferente - pense no Fry's ou no Safeway - mas depois que o rezoneamento foi aprovado, eles desistiram. Warne disse que as mudanças no negócio de supermercados foram as culpadas.

Depois seria um micro-hospital com determinadas especialidades e um pronto-socorro. O conselho aprovou a mudança. Então o desenvolvedor desistiu.

Este último esforço fez tanto sentido quanto qualquer uma das ideias. Colocar apartamentos ao longo de um corredor principal, com trânsito frequente, num local próximo de uma variedade de empregadores e empresas é exatamente a forma como as cidades funcionam. Sem mencionar que a torre de escritórios de 16 andares em 5151 E. Broadway fica na esquina dos gatinhos, e o Williams Center e outros grandes edifícios de escritórios estão próximos.

Seis dos edifícios propostos pela Waypoint teriam até 46 pés de altura e os outros quatro prédios de apartamentos teriam 26 pés de altura. O acre da esquina seria desenvolvido separadamente como varejo.

No geral, não foi particularmente agressivo ao empacotar muitas unidades em uma propriedade no centro da cidade, na minha opinião, mas foi muito além do que o zoneamento atual permite.

Tal como está, a parte norte da propriedade é zona comercial e só permitiria edifícios de até 30 pés de altura; a parte sul é residencial e tem espaço para cerca de 20 unidades separadas, cada uma com até 25 pés de altura.

O plano da Waypoint era para apartamentos relativamente sofisticados que atenderiam às pessoas que trabalham em escritórios próximos, como a Texas Instruments, e seriam fechados nas entradas da Broadway e Rosemont.

Os vizinhos de Rosemont West não ficaram particularmente impressionados. Participei da audiência de rezoneamento de 20 de julho, que foi realizada remotamente, e estava preparado para revirar os olhos diante das críticas, enquanto protestavam pela necessidade de moradia. Mas a verdade é que pensei que eles estavam parcialmente certos.